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房企合作开发存隐忧

日期:2022年06月12日

       近日, 万科与招商地产宣布共同开发深圳大型项目滨海项目, 这在房地产行业并非孤例。 事实上, 在合作开发的模式下, 开发者试图寻找有效的手段来对抗风险。 过程中有各种曲折, 也面临不少风险。 房企联姻频出 上半年新增的18个项目中, 万科合作开发案例在深圳、合肥、北京香河等地不断上演。 其中, 万科与招商地产联合开发的“一海城”滨海大型综合体项目备受关注。 在“大洋城”项目中, 双方各持股50%。 在项目合作和分工方面,

很少涉足商业地产的万科负责商业部分的开发, 包括写字楼和商业, 而招商地产则负责商务公寓和五星级。 标准酒店。 去年, 万科迅速整合资源, 以平均每22天吸纳一家房地产公司的速度扩大规模。 其中, 万科与其他地产公司全年合作开发项目38个, 占新开发项目52个的73%。 2010年, 万科合作开发项目占项目总数的55%的比例显着提升。 “过去, 合作开发对象主要集中在能够帮助万科获得土地开发资源的土地合作伙伴上。” 万科当地一家城市分公司的负责人告诉《华夏时报》。 在“大洋城”项目中, 万科选择与招商地产合作。 选择同级上市房企的做法, 明显不同于以往“大打小”的做法。 在招商地产秘书刘宁看来, 此举“可能是万科出于对风险的考虑”。 万科公司透露, 在股权转让合同正式签订之前, 两家公司已经开始合作。 他还指出,

两家公司实力匹配, 发展理念相近, 都有成功的合作经验作为基础。 “这个模式仍然在万科的项目管理权控制之下。” 一位熟悉股权合作的业内人士向记者分析, 万科在选择与实力雄厚的地产公司合作时, 看重对方的资金实力和业务水平。 在合作过程中, 万科仍然是经营管理的龙头, 对方可以参与管理和监督, 管理团队由双方组成。 上述业内人士指出, 在与实力相对较弱的地方政府合作时, 成立的项目公司相当于万科的全资子公司, 万科拥有对项目开发、运营和管理的控制权。 至于收入, 该人士表示, 万科引入大型地产公司时,

收入分成的把控能力弱于土地合伙人, 但比“ 大和小”的方法。
        限于万科资源的扩张。 万科董事会秘书谭华杰在年报发布会上表示, 以合作项目为例, 万科持股55%, 但利润将超过55%。 风险隐患 对于合作发展的对象, 于亮高调指出, “目前万科的合作越来越广泛, 包括国有企业、民营企业、个人、国内外企业、大中 小公司, 持股1/2是的, 1/3、1/4 都可以。 有研究分析指出, 2011年, 万科所有项目中合伙人持股比例与万科持股比例为1:2。
        虽然扩大合作和发展的方向没有改变, 但事实上, 万科在过去几年里一直在探索不同类型的合作。 模型。
        2005年“万科收购南都地产”后, 万科习惯了并购方式, 随后通过低价收购土地、设立信托计划、邀请第三方合作公司入驻等合作开发形式发展 . 后来随着行业洗牌的加速, 万科收购公司的资金规模逐渐缩小, 这与万科后来的扩张原则“不同意收购公司, 除非公司的经营行为和风险能够承受。 从一开始就被万科控制。” 余良智因此对并购没有太大的期待, 表示开发商的保命能力在政府的控制下越来越强, 不会出现大规模的并购机会。 因此, 万科选择将火力集中在合作开发上, 以缓解资金压力。 大连、保利等多家房企纷纷效仿。
        上述业内人士向记者分析, 其实在与地方政府的合作方式中, 设立项目公司的模式风险最小, 其次是合作开发建设, 而股权收购模式的风险是 更大。 当合伙人同时也是出资人时, 联合投标的风险低于信托模式。 在不断尝试改变的过程中, 合作发展也存在隐忧。 房地产公司试图通过合作开发开拓陌生领域。 但是, 本土房企被本土房企“欺负”在所难免。 珠海一位房地产行业资深人士告诉记者, 几年前, 万科在珠海采用合作开发模式时曾遭遇挫折。 他解释说, 当时, 万科在股权收购后, 与珠海当地一家房地产公司达成了联合开发协议。 然而, 项目启动后不久, 双方在后续投资和运营管理上的进展并不顺利。 万科受到本土地产公司的牵制,

而珠海市政府出于培育本土地产公司的定位, 对本土地产公司有一定的偏好。 最终, 万科不得不退出该项目, 双方的合作也以失败告终。 不过, 该事件并未得到万科的证实。 2010年初, 上海实业发展股份有限公司全资子公司上海上实城开投资有限公司起诉上海万科置业有限公司逾期数千万元。 合作价格。 事件起源于2006年4月, 由上海实业东滩投资发展(集团)有限公司与上海万科合作, 上海万科出资1.44亿元入股上海嘉来房地产开发有限公司。 华杰表示, 预计今年将有更多合作项目。

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